文/上海进深 严明会
拿地两个月后，中海真如翠谷项目方案公示。
从规划细节里，不难看出中海打造改善型产品的一贯手法。
地块拟建8栋25-31F高层住宅，总可售房源约630套，无保障房。
搭配上一条纵向约250m的大中轴线、横向约140m的景观轴，横向楼间距约50m，首层全域架空，豪宅感满满。
项目放风价11万–12万/㎡，售楼处预计在10月下旬开放，年底前首批次房源入市。
看完规划方案，再结合中海今年在上海的处境，进深君觉得，这个盘不仅是补仓，更像是中海在真如板块的一场背水之战。
楼间距50米
深入看方案细节，不少亮点可圈可点：
1、楼间距大部分在50米左右，最小49.7米，最大57米，减少了高层楼栋的压迫感。
2、除了最北侧的一排楼栋东西间距为13.8米，其他楼栋之间的东西楼间距都超过了40米。
3、总图里没看到下沉庭院，但楼栋全部首层架空，大概率会设计成会所，大面积的绿地景观营造也值得期待。
4、社区人车分流，机动车和非机动车也被分开。规划了3个人行出入口，2个车行出入口。
主大门和大堂分布在东侧府村路上。社区门头的宽度在50米左右，进深约30米，且社区门头南北两侧的楼栋通过架空层的形式，进一步拓展了社区大门的尺度感，进入社区后就直面大面积的绿地。
北侧广至路上的出入口更侧重于功能性，一侧是非机动车出入口和垃圾收集点，另一侧是社区配套设施。
5、层高方面，北边4栋31F楼高99.7米，层高大约在3.15米，南边4栋楼25-29F，层高预计在3.3米。
6、项目的主力建面约125-135-145-175㎡，120㎡面积段起步，意味着项目是往纯改善去做的。
145-175㎡的大户型主要分布在南侧4栋楼中，两梯两户；北侧两栋楼以125㎡户型为主，边套有135㎡户型，两梯四户；中间的6#、7#面积段为125-145㎡，两梯三户。
前期放风价11~12万元每平米，若按照网传的户型面积段来算，总价段大概率在1200万到2000万左右。
再入真如
2018年，中海联合体以93.99亿元拿下真如红旗村7幅旧改地块，打造出包含98万平方米商务、商业、住宅的综合体。
可以说，中海是真如城市界面升级的“头号功臣”。
这里的中海臻如府，开盘时打出了一句标语：伟大的一平方公里。现在二手房价格大约11万/㎡，环宇城更是成了区域商业地标。
时隔7年，中海再返真如。
7月下旬的六批次土拍，中海地产以62.25亿元摘得普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，成交楼板价约5.88万元/㎡，溢价率14.17%，住宅可售部分楼板价约7.6万元/㎡。
其中，A03D-01宅地出让土地面积34340㎡，容积率2.5，建面约85850㎡，限高100米，装修标准5000元/㎡，中小套型不低于30%；A03D-03商业地块出让土地面积12859㎡，容积率1.95，建面约25075㎡。
住宅南侧规划类鸿寿坊的街区商业，与住宅间设有约4000㎡公园绿地；周边紧邻中海环宇城MAX、山姆会员商店等。
拿下真如翠谷地块背后，中海有着双重考量。
一方面，这是真如翠谷板块的首发地块，也是真如城市副中心多年来首推的优质宅地，区位稀缺性毋庸置疑；
另一方面，中海在上海核心地段的库存早已见底，去年仅拿了杨浦两宗地块，海上和集和云邸玖章两个项目均已进入销售尾声，今年上半年土拍更是颗粒无收，若不及时补仓，未来两年可能面临“无新房可卖”的局面。
在上海高端市场竞争白热化的当下，没有核心地块储备，就等于失去了话语权。
在9月七批次土拍中，中海与上海城建争夺真如另一地块时失利。
真如翠谷这块先发地，对中海而言更显珍贵。
业绩下滑
去年，中海地产在上海的销售额突破700亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。
今年1-8月，中海地产在上海的全口径销售额为166.59亿元，位列第11，相比于去年同期415.22亿元的销售额下滑超一半。
中海上海的业绩涨跌，绕不开一个关键人物——金天。
这位从宁波公司调任的总经理，既是中海上海700亿巅峰的见证者，也正经历着当下的业绩调整。
2021年，金天从宁波公司总经理岗位调任上海公司总经理，这次变动意义重大：它终结了华东区域总经理刘慧明兼任上海公司总经理的局面，让上海公司有了更聚焦本地市场的决策核心。
六批次土拍，中海地产以119亿元连夺静安东斯文里、普陀真如两宗地块，成为这场土拍的最大赢家。
拿下真如地块当天，项目公司名称由佛山市顺德中海嘉业房地产开发有限公司变更为上海悦盈和筑房地产有限公司；8月中旬，法定代表人由刘显勇变更为刘慧明，新增金天、王浩等主要人员。
静安区东斯文里地块更是妥妥的市中心黄金地段，其90390元/平方米的成交楼面价走的就是高端改善”的路线。
可以肯定的是，这场“背水之战”，中海输不起。
它既是企业维持上海市场份额的战略支撑，也是金天带领上海团队重振业绩的关键一役。
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